南京刑事律師介紹疫情期間房地產(chǎn)糾紛的整體**應(yīng)對(duì)

時(shí)間：2020-02-18作者：廣東華商（南京）律師事務(wù)所瀏覽：572

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對(duì)于不可抗力的情形，在民法總則**百八十條和合同法**百一十七條中作出了概括性的規(guī)定。我們認(rèn)為，對(duì)于疫情發(fā)生時(shí)合同尚在履行過程中的，本次疫情符合不可抗力之不能預(yù)見和不能避免的特征，對(duì)于在具體的房地產(chǎn)類案件中，疫情造成的損害后果是否能夠克服，不可一概而論，需要具體地進(jìn)行考察：對(duì)于因疫情影響造成合同無法繼續(xù)履行或?qū)贤男性斐娠@著障礙的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力;而疫情未能顯著影響合同的正常履行的，則不應(yīng)當(dāng)將不可抗力納入考量范圍。

關(guān)于疫情產(chǎn)生的法律后果的界定，既需要考察法律規(guī)定和基本法理，也需要秉承公平原則和誠實(shí)信用原則將不可抗力風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人之間進(jìn)行公平分配。

01解除合同應(yīng)當(dāng)滿足

不能實(shí)現(xiàn)合同目的條件

合同法*九十四條規(guī)定了因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人享有法定解除權(quán)。根據(jù)文義理解，只有不可抗力對(duì)合同履行的影響達(dá)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的程度，才產(chǎn)生合同解除的法律效果。在具體裁判時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確：一是本著促進(jìn)交易的合同法**導(dǎo)向，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎認(rèn)定合同目的不能實(shí)現(xiàn);二是對(duì)于合同僅因疫情發(fā)生而一時(shí)不能履行或部分不能履行的情況，當(dāng)事人起訴判決解除合同的，可視具體情況釋明當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求為變更合同。根據(jù)合同法*七十七條，通過雙方協(xié)商，雙方可將合同約定的履行時(shí)間和違約責(zé)任承擔(dān)方式進(jìn)行一致變更。

如雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)合同目的做出特別約定，且因疫情導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人據(jù)此主張解除合同，應(yīng)當(dāng)予以支持。如合同中約定，出賣人系出于特定目的出售房屋，且明確要求買受人應(yīng)當(dāng)在特定時(shí)間內(nèi)支付款項(xiàng)，若因受疫情影響款項(xiàng)未到位導(dǎo)致出賣人合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，出賣人有權(quán)據(jù)此主張解除合同。

我們認(rèn)為，在判決解除合同時(shí)，需嚴(yán)格把握不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形。

02免除違約責(zé)任的范圍，與疫情的影響相關(guān)聯(lián)

對(duì)于未履約方因不可抗力能夠免除的違約責(zé)任范圍，民法總則**百八十條規(guī)定，“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”合同法**百一十七條規(guī)定，“根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。”故因不可抗力而免責(zé)的范圍，應(yīng)當(dāng)與疫情的原因力大小相關(guān)聯(lián)。根據(jù)因果關(guān)系的判斷理論，不可抗力作為合同履行的介入因素，如能夠獨(dú)立造成合同不能履行的后果，則將中斷如當(dāng)事人其他違約行為等因素對(duì)該后果的影響，不可抗力對(duì)合同不能履行后果的影響達(dá)到較大，此時(shí)未履約方的免責(zé)范圍也達(dá)到較大，即違約方全部免除責(zé)任;反之亦然，當(dāng)不可抗力的介入影響較小時(shí)，則存在當(dāng)事人其他違約因素對(duì)合同履行的影響，未履約方的免責(zé)范圍變小，僅部分地免除違約責(zé)任。

而對(duì)于不滿足不可抗力要件，未履約方依據(jù)公平原則主張免除責(zé)任的，我們認(rèn)為，也應(yīng)當(dāng)遵循前述因果關(guān)系的判斷思路，考慮疫情及防控工作對(duì)于合同履行的實(shí)際影響，公平公允地處理當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

因此，未履約方免除承擔(dān)違約責(zé)任的范圍，應(yīng)當(dāng)根據(jù)疫情對(duì)其造成的影響具體地加以判斷。

03合同各方可積極協(xié)商減輕損失

當(dāng)前疫情防控工作處于關(guān)鍵期，如果寬松地理解疫情造成合同不能履行、不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形，則可能導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)類交易的終止，進(jìn)而影響合同各方的合法權(quán)益，對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)造成不利影響。因此，我們倡導(dǎo)房地產(chǎn)交易各方在疫情對(duì)合同的履行形成障礙時(shí)，積極協(xié)商合同的履行方式和履行進(jìn)度，以降低疫情對(duì)各方帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

其主要依據(jù)在于以下兩方面。一是合同法**百一十八條規(guī)定了未履約方具有及時(shí)通知對(duì)方、減輕可能給對(duì)方造成的損失、提供證明的義務(wù)。未履約方通過發(fā)送不能履行合同的通知，啟動(dòng)雙方對(duì)于合同履行狀況的交涉，既能夠讓對(duì)方了解疫情對(duì)合同履行造成的實(shí)際障礙，以獲得對(duì)方理解，又能夠提示未履約方盡可能多地采取措施避免損失的擴(kuò)大。雙方在協(xié)商過程中可依據(jù)合同法*七十七條，將涉及合同履行的具體條款予以變更。二是合同法的鼓勵(lì)交易原則也可支持促進(jìn)合同各方的積極協(xié)商。鼓勵(lì)交易原則認(rèn)為，通過交易才能夠滿足不同交易主體對(duì)不同的使用**的追求，才能夠?qū)崿F(xiàn)資源的優(yōu)化配置和資源的較有效利用。因此，在疫情已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)交易形成沖擊的情況下，較應(yīng)審慎地認(rèn)定合同解除，應(yīng)在嚴(yán)格防控疫情的前提下，較好地貫徹鼓勵(lì)交易的合同法原則。

因此，在疫情對(duì)合同履行造成障礙時(shí)，合同各方可以通過共同協(xié)商，以降低疫情對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益造成的影響。


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